Står du, og skal købe hus, er du formentlig stødt på begrebet “ejerskifteforsikring”. Efter indførelsen af Huseftersynsordningen, hvormed det blev muligt for sælgere af fast ejendom at fraskrive sig ansvaret for skjulte fejl og mangler, er det blevet sædvanlig praksis at tegne en ejerskifteforsikring ved køb og salg af huse, villalejligheder og sommerhuse.
Hvis sælger får udarbejdet en tilstands- og elinstallationsrapport, og tilbyder at betale halvdelen af præmien til en ejerskifteforsikring, kan sælger fraskrive sig ansvaret for skjulte fejl og mangler ved ejendommen – uanset om køber vælger at tegne forsikringen eller ej. Det er en stor fordel for sælger, der ellers hæfter for skjulte fejl og mangler i 10 år fra overdragelsen. Fordi køber ellers ikke har nogen at komme efter, i tilfælde af at der viser sig at være skjulte fejl og mangler ved ejendommen, vælger langt de fleste at tegne en ejerskifteforsikring.
Hvad dækker ejerskifteforsikringen? Kort sagt, dækker ejerskifteforsikringen de fejl og mangler ved bygningerne, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Det er vigtigt i den sammenhæng at bemærke, at det er fejl og mangler ved bygningerne, og at sælger normalt hæfter for forhold ved grunden – f.eks. forurening.
Man kan normalt vælge mellem 5 eller 10 års varighed, og standard eller udvidet dækning. Varigheden handler selvsagt om, hvor længe man vil være sikret, hvilket er meget individuelt, men dækningen er vigtig at være opmærksom på. Udgangspunktet er, at forhold som ikke indgår i huseftersynet (rapporterne), ikke er dækket af ejerskifteforsikringen. Det gælder f.eks. indretninger, der er placeret udenfor selve bygningerne – så som kloakanlæg, der gennem tiden har voldt mange huskøbere problemer. En basis ejerskifteforsikringen dækker altså ikke skader på kloakken, men det vil en udvidet ejerskifteforsikring i mange tilfælde gøre. Den dækker f.eks. lovliggørelse af ulovlige stik- og kloakledninger i jorden uden for bygningen (hvis de vel at mærke var lovlige på opførelsestidspunktet), hvilket kan være rigtig dyrt.
Skal man tegne ejerskifteforsikringen i det selskab, sælger har indhentet et tilbud fra? Nej, det skal man ikke. Du kan tegne forsikringen i hvilket som helst forsikringsselskab efter eget valg, men du skal være opmærksom på, at sælger kun skal betale halvdelen af præmien af det billigste af tilbuddene på en 5-årig basisdækning. Det er med andre ord sælger uvedkommende, hvis du vælger en dyrere forsikring.
Kan man tegne en ejerskifteforsikring, når man køber en ejerlejlighed? Ja, det kan man i principppet godt, men det gør man meget sjældent i praksis. Det skyldes, at omkostningerne til rapporterne normalt er uforholdsmæssigt store, da huseftersynet vil omfatte hele ejendommen. Det betyder i praksis, at sælger normalt fravælger at bruge Huseftersynsordningen, hvilket betyder at sælger hæfter for eventuelle skjulte fejl og mangler i 10 år fra overdragelsen.
Vi anbefaler altid, at man tegner en ejerskifteforsikring, når man køber hus, villalejlighed eller sommerhus. Vores anbefaling i relation til varighed og dækning er imidlertid individuel, og afhænger at ejendommens type, alder og ikke mindst købers planer med ejendommen.